各镇人民政府，街道办事处，各开发园区管委会，县政府各部门，各有关单位：
《台安县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》经县政府十九届第二十六次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
台安县人民政府
2023年12月18日
（此件公开发布）
台安县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案
为加快建立城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》等相关法律法规，结合台安县实际，制定本工作方案。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，以健全城乡统一的建设用地市场为目标，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价；建立分类别、有级差的农村集体经营性建设用地入市增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人收益；坚持“审慎稳妥推进、守住底线红线、节约集约用地、同地同权同责”的基本原则，保障入市土地权能，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地，提高土地节约集约利用水平。通过试点，形成可复制、易推广的改革成果，为全面深化开展农村集体经营性建设用地入市工作提供制度、政策和措施保障。
二、工作目标
完善集体经营性建设用地产权制度，明确入市范围、土地用途、入市方式和程序、监管环节，保障入市土地权能，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易；探索完善农村集体经营性建设用地科学规划和用途管制路径，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地，提高集体建设用地节约集约利用水平;探索形成可复制、易推广的试点成果，从入市规则、路径和机制等方面为全面开展集体经营性建设用地入市工作提供更为完善的制度、政策和措施保障；探索解决集体建设用地历史遗留问题的政策措施，妥善解决历史遗留问题；探索土地增值收益分配机制、入市抵押担保机制、服务监管制度。有效促进农民增收，促进农村发展，促进乡村振兴，推动建立城乡统一的建设用地市场，实现“同权同价同责、流转顺畅、收益共享”。
三、工作内容
（一）农村集体经营性建设用地入市基础工作
1.加快推进国土空间规划编制工作。按照规定编制县级国土空间规划、镇（街道）国土空间规划和实用性村庄规划，统筹并合理安排集体经营性建设用地规模、布局、用途和开发强度、开发时序。推动存量建设用地节约集约利用，保障实施乡村振兴战略、发展乡村产业、乡村建设的用地需求。实行统一的国土空间用途管制制度，明确规划条件约束作用，优化规划许可管理制度。
2.完善确权登记。由县自然资源局会同各镇政府、街道办事处依据我县农村集体土地确权登记成果和确定的农村集体经营性建设用地范围，结合我县正在开展的农房一体确权登记工作，指导农村集体经济组织对依法取得、土地权属明晰的农村集体经营性建设用地依法申请确权登记。
3.全面摸清农村集体经营性建设用地底数。以第三次全国国土调查及年度变更调查成果为基础，套合国土空间规划，进一步摸清农村集体建设用地底数。依据国土空间规划，结合土地实际用途，对存量农村集体建设用地中的经营性建设用地予以摸底调查，建立农村集体经营性建设用地数据库，同步纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。
（二）确定农村集体经营性建设用地入市用途和路径
1.加强用途管理。集体经营性建设用地入市要按照宏观调控、产业发展布局、基础设施配套等要求，纳入建设用地供应统一管理。依据国土空间规划确定为工业、商业、仓储等经营性用途的集体建设用地，且已依法办理集体土地所有权登记的，可以纳入入市交易范围。
2.明确入市路径。对依法取得、符合规划和用途管制规则的存量集体经营性建设用地，具备开发建设所需的基础设施、产业规划、环境保护等基本条件，并已明确可以在本村直接使用的，采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式可直接就地入市。
（三）农村集体经营性建设用地入市规则
1.入市范围。经依法批准的县、镇（街道）国土空间规划及村庄规划中土地使用性质确定为工业、商服等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记，具备开发建设所需基本条件的，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。
2.入市主体。农村集体经营性建设用地入市主体是行使农村集体经营性建设用地所有权的集体经济组织，农村集体经营性建设用地属于农民集体所有，在入市前，土地所在镇（街道）、村集体应完成农村集体经济组织登记赋码，并由该集体经济组织作为入市主体组织实施入市，没有农村集体经济组织的，由村民大会或村民代表大会委托村民委员会代行农民集体经济组织的主体责任；属于镇（街道）集体所有的，由镇（街道）政府委托其所属国有公司或其代理人实施入市。
3.入市条件。拟入市土地应当符合以下条件：
一是符合县、镇（街道）国土空间规划及村庄规划等相关规划，国土空间规划及村庄规划未获批前由属地政府承诺纳入相关规划。
二是符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等相关要求。
三是集体土地所有权人同意入市，并形成入市决议，入市决议经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
四是宗地地上建（构）筑物和附属设施权属明晰且未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利。
五是宗地具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，交易双方另有约定的除外。
六是法律法规规定的其他条件。
4.入市方式。土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。
5.二级市场。以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权的，可以转让、转租或者抵押，法律法规规定禁止入市的除外。集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，取得不动产权证书，按照约定的期限和条件投资开发、利用土地，并经土地所有权人同意。其使用年限为原出让、出租合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。
集体经营性建设用地使用权抵押的，通过农村集体经营性建设用地入市取得的建设用地使用权可以设定抵押权，抵押登记参照国有建设用地使用权设立抵押权的登记办法。集体建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。
6.入市三项负面清单。不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品房开发。
7.入市年限。集体经营性建设用地出让、出租及转让、互换、出资、赠与、抵押等最高使用年限，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。
8.农村集体经营性建设用地入市程序。
（1）提出规划条件和相关要求。土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，由县自然资源局依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。同时会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。
（2）编制出让、出租方案。土地所有权人根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十条的规定，编制出让、出租方案，方案内容应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配等内容，并附相应行业管理部门出具的规划条件、产业准入和生态环境保护方面的意见。
（3）村级意见。村级出具同意集体经营性建设用地出让、出租的决议，其决议出具前应当经本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；所有权为镇（街道）集体土地由镇（街道）政府党委会研究同意。
（4）入市申请。土地所有权人需委托具有资质的测绘单位对拟出让、出租地块完成勘测定界，方案经镇（街道）政府初审后，向县自然资源局提出入市申请，县自然资源局依据国土空间规划提出规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发强度等，并会同县发改局和市生态环境局台安分局提出产业准入和生态环境保护要求。同时，入市主体可自行委托或交由县自然资源局委托有资质的土地评估机构进行地价评估，评估报告须按规定进行备案。
（5）入市审查。依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十条的规定，土地所有权人根据入市方案形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报县人民政府。县人民政府组织自然资源、发展改革、生态环境保护等主管部门对拟入市宗地是否符合国土空间规划、生态环境保护、产业准入要求等内容进行审查，并在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照县人民政府的意见进行修改；县人民政府审查合格后批准同意的，由县政府委托县自然资源局出具准予入市的核准书，按照有关规定纳入建设用地供应计划。
（6）入市公告。《集体经营性建设用地出让、出租方案》经批准后，由县自然资源局在中国土地市场网发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入网上交易平台进行；以协议出让的，应在中国土地市场网上发布协议出让公告。
（7）交易及签订合同。一是集体经营性建设用地使用权出让、出租交易完成后，由出让方与竞得人签订《集体经营性建设用地成交确认书》。二是交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和交易平台进行公布，接受社会和群众监督。三是成交确认后，交易双方应当按照成交确认书的约定当面签订书面合同，合同须载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报县自然资源局备案，县自然资源局及时将合同信息录入土地市场动态监测与监管系统。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的,合同无效;造成损失的,依法承担民事责任。合同示范文本以自然资源部办公厅和国家市场监督管理总局办公厅联合印发的合同范本为准。
（8）缴纳相关费用。签订《成交确认书》后，集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付土地价款和依法缴纳税费；出让方、出租方、作价出资（入股）方及时缴纳土地增值收益调节金。
（9）领取规划许可。集体经营性建设用地使用权的受让方在合同签订后，向县自然资源主管部门领取建设用地规划许可证，依法办理开发建设需要的其他事项。
（10）不动产登记。受让方缴纳完土地价款和相关税费后，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。
9.妥善解决历史遗留建设用地入市。
（1）对于2009年（不含2009年）以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法手续的历史遗留建设用地由镇（街道）及村民委员会确定权属来源后，纳入集体经营性建设用地入市范围。
（2）对于2009年（含2009年）以后经县级人民政府批准或者取得房屋所有权证书尚未取得合法土地手续的集体经营性建设用地，在符合空间规划或村庄规划的基础上纳入集体经营性建设用地入市范围。
（3）对于各镇（街道）临街经营性场所，持有集体建设用地使用证或者房屋所有权证（不动产登记证书）的土地使用权人在符合空间规划或村庄规划的基础上以协议出让方式纳入集体经营性建设用地入市范围。
（4）以上凡是涉及违法用地由县自然资源行政执法部门进行处罚到位后方可纳入集体经营性建设用地入市范围。
(四)建立健全农村集体经营性建设用地入市增值收益分配机制
1.收益调节金的缴纳与管理。参照财政部、原国土资源部《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》有关要求，结合台安县实际，制定土地增值收益调节金征收及使用管理办法，按照土地用途和入市方式，分类确定土地增值收益调节金收取比例，征收比例的设置应充分考虑政府对入市宗地周边基础设施、公共服务配套等开发投入。土地增值收益调节金主要用于统筹城镇和农村基础设施建设、农村生态补偿、农民保障等。
2.完善集体土地收益分配机制。按照相关文件，确定集体经营性建设用地入市收益地方财政和村集体经济组织分配比例，兼顾国家、集体和成员个人利益。农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，在集体经济组织内部合理分配，依法履行民主决策程序、壮大集体经济、促进农民增收的原则，完善农民集体所得入市收益内部分配机制。设立农村集体经营性建设用地入市资金专门账户，并及时公开资金使用情况，制定监督管理办法，切实维护农村集体经济组织及其成员的合法权益。
（五）农村集体经营性建设用地入市监管
1.依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同确定开发期限、土地用途及相关土地使用条件开发利用土地。
2.农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。因规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率的程序办理相关审批手续。
3.农村集体经营性建设用地土地所有权人负责监督使用权人按照农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同约定的开发期限开发土地。涉嫌构成土地闲置的，由县自然资源局会同土地所有权人参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定处理。
4.农村集体经营性建设用地使用权出让合同约定使用期限届满，受让人要求继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向出让人提出申请续期。经出让人和协调机构同意继续使用土地的，应重新签订出让合同，支付土地出让价款，并办理建设用地使用权变更登记手续。法律法规另有规定的，从其规定。
5.有下列情形之一的，农村集体经济组织报经县人民政府批准，可以收回土地使用权：
（1）镇(街道)、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;
（2）不按照批准的用途使用土地的;
（3）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（1）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
6.各部门要各司其职，加强对使用集体经营性建设用地行为的监督检查，配合土地所有权人对合同约定的开发期限进行监管和处置，严肃查处违反土地利用总体规划、城乡规划和用途管制的违法行为。镇（街道）政府应充分发挥指导、监督、管理和协调作用，确保土地所有权人和入市主体的相关活动依法依规进行。
四、时间安排
（一）前期准备阶段（2023年12月—2024年1月）
根据中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》的通知（厅字〔2022〕34号）及辽宁省自然资源厅转发关于《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的函，在省、市两级人民政府的指导下，成立台安县农村集体经营性建设用地入市工作领导机构，落实工作任务，明确责任分工。开展入市工作调研，制定《台安县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》。
（二）组织实施阶段（2024年2月-2024年10月）
1.摸底确权。完成全县农村集体建设用地和经营性建设用地摸底、确权、登记工作；符合规划的存量农村集体经营性建设用地，按照入市范围和途径进行分类登记，建立数据库，为入市做好要素准备。
2.完善规划。完善台安县国土空间总体规划、村庄规划，确保农村集体经营性建设用地依法依规入市。
3.制定规则。制定台安县农村集体经营性建设用地入市涉及的产权管理、市场交易、监督管理、收益分配等制度办法。同时建立与农经、规划、住建、财政、金融等部门相衔接的管理、服务机制。
4.编制基准地价。建立定期完善并公布集体建设用地基准地价制度。政府及时向社会公示基准地价成果及内涵、使用的范围，发挥政府对地价的调控和指导作用。
5.先行先试。确定入市先行地区并开展入市试点工作。在台安县范围内优先选择农村集体经营性建设用地存量较大，代表性强，发展基础较好，用地需求旺盛，市场比较活跃，农村经济组织健全，镇（街道）、村班子战斗力强的地区先行开展试点工作，率先按照拟定的入市交易规则体系，由入市交易管理服务机构在试点先行区，按照工矿仓储、商服等规划用途，分别组织开展农村集体经营性建设用地入市交易，并配套指导收益分配、抵押融资等后续工作。
（三）经验总结阶段（2024年11月—2024年12月）
根据试点实践，全面总结在完善农村集体经营性建设用地产权制度、入市交易规则、市场服务、监管制度、收益分配等方面的经验做法。深度探讨农村集体经营性建设用地价格形成机制、调节金构成机制、土地增值收益与集体经济组织内部分配机制、农村集体经营性建设用地权能实现机制，深度完善相关入市制度体系，形成全面系统的总结报告，逐级上报至自然资源部。
五、工作要求
（一）强化问题研究
建立完善相关监管制度进行跟踪问效，切实做到封闭运行，风险可控，发现问题及时纠偏，及时协调解决工作中出现的各种问题，切实加强保障工作推进。
（二）注重宣传引导
农村集体经营性建设用地入市工作社会关注度、敏感度高，在充分调动集体经济组织和用地企业的积极性、主动性的同时，稳妥做好宣传报道，同时要加强舆情监测，发现问题及时报告，正确引导舆论。
（三）规范档案管理
各镇（街道）、村集体经济组织要按照档案管理的相关要求，及时收集整理工作情况，将工作的档案资料分类立卷归档，做到资料齐全、档案完整、管理规范。
（四）落实工作经费
要将集体经营性建设用地入市工作经费纳入相应的财政预算，确保各项工作的顺畅开展。
六、保障措施
（一）组织机构保障
成立县农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组,研究入市相关文件，处理入市各类问题，统筹推进全县农村集体经营性建设用地入市试点工作。县农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组办公室设在县自然资源局，具体负责入市的组织协调、督导培训等日常工作。
（二）体制机制保障
县农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组根据工作需要不定期召开工作会议，研究部署相关工作，会商解决重大问题。入市试点工作纳入县政府目标考核任务，由领导小组进行督察督办。
（三）业务技术保障
县自然资源局应协调各相关部门为农村集体经营性建设用地入市试点工作提供业务技术支撑。
（四）风险防范保障
各镇（街道）应加强对农村集体经营性建设用地入市试点工作政策宣传推广力度，通过多种渠道、多种形式保障农民知情权、参与权和受益权，提升农村集体经济组织及其成员的入市意愿。同时，应制定妥善全面的风险防范措施，及时应对和化解入市试点工作中可能产生矛盾和纠纷，必要的项目应进行社会稳定性风险评估。
七、其他
本方案自印发之日起实施，如国家政策调整，以国家和上级政策为准。